住宅ローン減税 図解。 所得税が還ってくる住宅ローン控除をわかりやすく説明する

居住用3000万円控除と住宅ローン控除は併用できず。有利な方を選択

住宅ローン減税 図解

住宅ローンの仕組み• 住宅ローンとは? 住宅ローンとは、その名の通り、住宅を買ったり改築したりするために金融機関から借りるお金のことです。 もちろん自分でポンとお金を出せればいいのですが、数千万円もする住宅の費用をすべて手持ちのお金でまかなえる人はそうそう多くはいません。 そこで住宅を購入する場合には、ほとんどの人が住宅ローンを利用し、そして月々の返済をしていくことになります。 ローンは金融機関からの借金ですから、そこには当然利息がかかります。 利息額は、借りたお金=元金に、年間にかかる利息額の割合=金利(%)をかけて算出されます。 ただし金利は年間にかかる利息の割合なので、月々に支払う利息額を算出するには、12か月で割る必要があります。 さらに2回目以降の返済にも、元金の残高に応じて利息がかかっていきます。 このように計算していくと、30年で返済する場合には、利息は約1553万円、総支払額は約4553万円にものぼります。 利息は、借りている期間に応じて膨らむため、返済期間が長ければ長いほど総支払額も大きくなります。 一方、返済期間を短くすれば総返済額は少なくてすみますが、月々の支払は増えるため、家計の負担は大きくなってしまいます。 したがって住宅ローンを組む際には、仕事の安定性や子供の有無、退職のタイミングなど、自分のライフサイクルや生活のバランスを考慮して、借り入れ額や返済期間を決めることが重要です。 どんな物件でも利用できるの? 住宅ローンは、住むための住宅の購入であれば、基本的にどんな物件でも利用できます。 新築はもちろん、中古マンションや中古戸建、住宅を建てるための土地の購入のケースでも、住宅ローンの利用は可能です。 ただし住宅ローンは、物件によって借り入れ条件や利用条件が異なります。 たとえば、中古住宅でローンを組む場合には、建物の耐久性が考慮されるため、借り入れ期間が短く制限されます。 また、1階が店舗、2階が住居といった店舗付き住宅でローンを利用する場合も、店舗部分の面積と住居部分の面積に制限が設けられることがほとんどです。 ローンの手続きの流れ 事前審査 まず欲しい物件が見つかったら購入の申し込みをし、それとともに金融機関にローンの事前審査の申し込みを行います。 この事前審査を行うことにより、物件の契約後に希望の借り入れ金額を借りることができなかった、という事態を防ぐことができるのです。 実際に審査されるポイントは以下の通りです。 返済比率 返済比率とは、年収に占めるローン返済額の割合のことです。 返済比率には上限が設けられており、ほとんどの金融機関で25~35%以内と定められています。 この上限を超えると、借り入れ金額は年収に対して過剰であるとみなされ、審査は通りにくくなります。 属性 申込者の信用力を量るための判断材料となる、年齢、年収、勤務先、勤続年数、家族構成などの特性のことを属性と言います。 大企業に勤めるサラリーマンや、収入が安定している公務員などは、属性が良いと判断され、審査が通りやすくなります。 逆に、派遣社員や契約社員などは、属性が悪いと判断されがちです。 また、正社員として働いていても、勤続年数が短かいと収入の安定性が疑われ、審査が厳しくなってしまいます。 一般的に審査を通るには、勤続3年以上目安です。 自営業の場合には、事業の継続が3年以上で、さらに過去3年間の収入が安定していることが基準になります。 他のローン状況 オートローンや教育ローン、クレジットカードなどの支払い状況も審査に含まれます。 他の借り入れがあるから借り入れできないということはありませんが、他にローンがあると住宅ローンの融資金額は縮小します。 もし返済中のローンがある場合には、なるべく完済しておくことをおすすめします。 また金融機関によっては、クレジットカードについているキャッシング枠も借り入れ金とみなされます。 不要なクレジットカードは、思い切って処分したほうが賢明です。 物件の担保価値 住宅ローンを組むと、金融機関は購入物件に抵当権を設定します。 つまり購入物件を、担保に取って融資を行うのです。 そのため、購入物件が融資額に見合う価値を有しているかどうかが審査の大きなポイントになります。 本申込 無事に事前審査に通り、物件の売買契約が終わると、いよいよ住宅ローンの本申込へと進みます。 本申込時には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本などの公式書類や、売買契約書の写しなどが必要になります。 本申込後に最終的な融資承認が出るわけですが、事前審査の内容と相違がなければ、まず否決されるということはありません。 金銭消費賃借契約 融資承認が出れば、今度はローンの金銭消費貸借契約(通称金消)の手続きです。 金消は、金融機関とのお金の貸し借りに関する契約で、この手続きの際に実際の借り入れ期間や金利について決めることになります。 またこの手続きは、原則としてローン申込人本人が決済の10日~1週間前までに行うものとされており、申込人は金消日までに返済のための口座を作る必要があります。 融資実行 手続きが終わると、いよいよ融資実行です。 決済当日には、新しく作った口座に借り入れ金が振り込まれます。 そして借り入れ金は、そのまま融資実行とともに売主に送金されます。 売主が融資金の着金確認ができれば、晴れて物件の引き渡しとなります。 また融資実行と同時に、購入物件の抵当権の設定が行われます。 これにより、もし返済が滞ったときには、金融機関はその物件を差し押さえることになるのです。 住宅ローンの仕組み• 部屋・管理部分のチェックポイント• 部屋の広さは希望通りか?• 適切な収納スペースがあるか?• キッチン・バス・トイレなどの水回りの状況(排水に詰まりはないか)?• キッチン・バス・トイレなどの水回りの使い勝手は良いか?• 日当たりはよいか?• 風通しはよいか?• 騒音はないか?• 悪臭はしないか?• 建物は老朽化していないか?• 壁のヒビ割れや汚れはないか?• 扉や窓はスムーズに開閉するか?• 季節によって寒暖の差はなさそうか?• 携帯電話の電波は入るか?• TVの映りはよいか?• 共用部分の管理はよいか?• ゴミ置き場があるか?管理状況はよいか? 周辺環境のチェックポイント• 駅までの交通の便はよいか?• 近くに商店街・スーパーはあるか?• 窓からの眺めはよいか?• 自然環境に恵まれているか?• 近くに病院や医院はあるか?• 図書館や公民館などの公共施設はあるか?• 夜の治安はいいか? 契約書のチェックポイント• 家賃は総額でいくらになるのか?• 礼金・敷金はいくらか?• 家賃の支払いは現金手渡しか銀行振り込みか?• 毎月の管理費はいくらか?• 支払い期日はいつなのか?• 振込みの場合、手数料はどちらがもつのか?• 契約期間はいつからいつまでか?• 更新の時期と更新料はいくらか?• 契約解除に関する事項は確認したか?• 物件が火災保険や盗難保険に入っているか?• 駐車場を使用する場合の料金はいくらか? 特記条項を確認する• 石油器具を使用しても良いか?• 同居人がいても良いか?• 楽器の持ち込みや演奏は可能か?• 犬や猫などのペットを飼っても良いか? 契約時に必要な書類 (全てが必要なわけではありません)• 本人の住民票• 身分証明書(免許証や健康保険証など)• 源泉徴収票(収入証明書)• 印鑑証明書• 連帯保証人の署名、捺印• 連帯保証人の印鑑証明書、源泉徴収票(収入証明書) 契約時にもらうもの• 賃貸契約書(不動産契約証書)• 重要事項説明書• 火災保険証券(加入の控え)• 敷金・礼金等預かり証(領収書)• 部屋の鍵 引越しの一連のチェック項目• 旧賃貸物件の解約手続き• 引越し会社の選定• 粗大ゴミの始末• 荷造り• 自分が勤務している会社への届け出各種• 子供が通学している学校への転校手続き• 現在住んでいる所の市役所・町役場など(住民票の転出届け)• これから住む所の市役所・町役場など (住民票の転入届け)• 電話会社への連絡、手続き• 電気会社への連絡、手続き• ガス会社への連絡、手続き• 水道局への連絡、手続き• 郵便局への連絡、手続き• 運転免許証の住所変更• 健康保険証の住所変更• 生保・損保などの保険会社への連絡、手続き• カード会社、ローン会社などへの連絡、手続き• 郵便貯金通帳、郵便預金証書• 銀行、証券会社など• 自動車、バイク等の登録手続き• 新聞専売所、乳製品専売所等への連絡• 借り物の返却(図書館の本、レンタルビデオなど)• 各種サービス(ケーブルTVなど)への移転手続き• 引越し通知の発送(仕事先、家族・親類・友人など)• 近所への挨拶まわり• 新居の鍵の受け取り• 引越しの予約確認、作業開始時間の確認 役所などの届出関連• 現在住んでいる所の市役所・町役場など(住民票の転出届け)• これから住む所の市役所・町役場など (住民票の転入届け)• もよりの警察署(運転免許証の住所変更)• 自動車、バイク等の登録手続き• 健康保険証の住所変更(会社員なら会社の総務が代行)• 自分が勤務している会社への届け出各種• 子供が通学している学校への転校手続き 移転届け関連• 郵便局• もよりの警察署(運転免許証)• 保険会社• カード会社• ローン会社• 自分が勤務している会社• 家族・親類• 友人 事前申込手続き関連• 電話会社• その他(引越しの予約確認、作業開始時間の確認) 新しい部屋のチェック関連• 部屋全体に歪みはないか?• 扉や窓はスムーズに開閉するか?• 壁にヒビ割れはないか?• 壁紙がはがれたりしていないか?• 床に汚れはないか?• 網戸は壊れていないか?• 備え付けの家具等にキズはないか?• コンセント等、壊れている所はないか?• 排水は詰まらずにスムーズに流れるか?.

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【2020年版】住宅ローン控除(住宅ローン減税)の計算方法の全手順とシュミレーション方法をわかりやすく解説

住宅ローン減税 図解

住宅ローン控除ってどんな制度? 住宅ローンを借りて家を買うと、後で述べる要件を充たす場合に住宅ローン控除(住宅ローン減税とも言います)という減税を受けられます。 これは住宅ローンの年末残高に応じた控除額が、10年間にわたって所得税から控除される制度です。 所得税が給与から天引きされている給与所得者の場合は、確定申告などの手続きをすることで納めた税金が精算され、戻ってきます。 1年当たりの控除額はローン残高の1%で、残高の上限は4000万円。 つまり最高で40万円の控除が受けられます。 これが入居の年から10年間にわたって続くので、トータルでは最高400万円が控除される大型減税です。 ただし、だれもが400万円の控除を受けられるわけではありません。 まず年間40万円の控除を受けるには、ローン残高が4000万円以上ある必要があります。 仮に当初は4000万円以上の住宅ローンを借りたとしても、残高は徐々に減っていくので、10年以内に4000万円を下回ればその年以降の控除額も年間40万円より少なくなるのです。 また控除額は基本的に所得税から差し引かれるものなので、所得税から控除される金額は納めている所得税が上限になります。 なお、住民税から控除される金額は所得税の課税総所得金額等の7%で13万6500円が上限です。 住宅ローン控除が受けられる人の条件は? 住宅ローン控除を受けられるのは、住宅ローンを借りて家を買った人であることが大前提です。 家というのは自宅のことであり、別荘や投資用の住宅を買った人は対象になりません。 控除を受けられる期間は「入居した年から10年間」なので、その間、年末まで住んでいることが原則的な条件です。 また、入居は住宅の取得後6カ月以内でなければなりません。 「取得」というのは新築住宅の場合は引き渡しを受けた日、中古住宅の場合は売買契約の日または所有権移転の登記をした日になります。 控除を受けられる人は、その年の合計所得金額が3000万円以下であることも条件です。 合計所得金額とは、収入から必要経費や給与所得控除などを差し引いた所得の合計額のこと。 収入が給与だけの場合、年収3220万円以下(2019年分まで)であれば控除を受けられます。 また買い替えの場合、新居への入居の年とその前後2年ずつの5年間に、前の自宅の売却に伴って3000万円特別控除や買換え特例などを受けている場合は住宅ローン控除を利用できません。 ただし売却で損失が出た場合の譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除は併用することができます。 住宅ローン控除の適用を受けていた人が転勤でその家に住まなくなった場合、単身赴任で家族が住み続ける場合は引き続き控除が受けられます。 家族も一緒に転居した場合、住んでいない間は控除が受けられませんが、10年間の控除期間中にその家に再び住んだ場合は一定の手続きをすることで残りの期間の控除を受けることができます。 住宅ローン控除が受けられるローンの条件は? 住宅ローン控除を受けるには、借りる住宅ローンも一定の条件を満たしている必要があります。 まず借入先は銀行などの金融機関や【フラット35】を扱う住宅金融支援機構など、要するに普通の住宅ローンであることです。 勤務先からの借入金も対象になりますが、金利が0. 2%未満や無利子の場合は対象になりません。 また親族や知人からの借入金も対象外です。 土地を先行して取得するために借りたローンでも、控除の対象になります。 ただし土地の取得から2年以内に住宅の引き渡しを受け、その住宅にも住宅ローンを利用することが条件です。 また建築条件付きの土地を購入する場合は、一定期間以内に建築請負工事を行うとする契約を結ぶ必要があります。 このほか、返済期間が10年以上という条件もあります。 当初は10年以上の返済期間で借りたとしても、繰り上げ返済で期間が短縮されて返済当初から完済までの期間が10年未満になってしまったら、その時点で控除が受けられなくなるので注意が必要です。 なお、住宅ローンを借り換えた場合でも、当初の返済から10年以内で、借り換え後の住宅ローンも控除を受ける要件を満たしていれば、残りの期間は控除を受けられます。 住宅ローン控除が受けられる住宅の条件は? 住宅ローン控除は対象となる住宅にも条件があります。 この床面積は登記簿に表示されている面積です。 店舗や事務所などと併用になっている場合は店舗・事務所の部分も含めた面積で、また夫婦や親子の共有になっている場合は全員の共有持分も含めた面積で、それぞれ判断されます。 またマンションの場合は外階段や通路などの共用部分は含まず、住戸の専有面積で判断されます。 登記簿上の専有面積は壁の内側に囲まれた面積(内法〔うちのり〕面積と言います)なので、壁の厚みの中心線で囲まれた面積(壁芯〔かべしん〕面積と言います)より少し狭くなります。 マンションの広告では壁芯面積で表記されるので、登記簿上の専有面積よりやや広く表示されます。 中古住宅の場合は築年数が木造など耐火建築物以外で20年以下、マンションなど耐火建築物で25年以下であることが条件です。 この築年数を超えていても、新耐震基準に適合していることが証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの、入居までに耐震改修工事を完了しているものなどは控除が受けられます。 なお、新築住宅で長期優良住宅や低炭素住宅に認定された住宅は、控除対象となる年末ローン残高の上限が5000万円にアップし、10年間の控除額が最大500万円になります。 また個人が売主で消費税がかからない中古住宅の場合は、年末ローン残高の上限が2000万円となり、控除額は最大200万円です。 住宅ローン控除で実際にいくら戻ってくる? では住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか、試算してみましょう。 控除額の算出に必要なのは、年末ローン残高と所得税額です。 また所得税だけで控除額が戻りきらない場合は住民税額も必要になります。 まず年末ローン残高が3000万円だとすると、その1%は30万円です。 この額が計算上の住宅ローン控除額になります。 次に所得税額ですが、自分がいくらの所得税を払っているかは、給与所得者であれば源泉徴収票の「源泉徴収税額」の欄で分かります。 所得税額は収入(年収)のほかに、配偶者や子どもなど扶養家族の人数、生命保険料などで変わるのでケースにより異なります。 仮に年収600万円の給与所得者とすると、標準的なケースで所得税額は20万円前後となるので、ここでも所得税額を20万円としましょう。 計算上の控除額が30万円でも、所得税額が20万円であれば所得税から控除される金額は20万円までです。 ただし住民税から控除できる金額は「所得税の課税総所得金額等の7%で上限13万6500円」です。 年収600万円の場合の「所得税の課税総所得金額等の7%」は約20万円、住民税額も同程度なので、住民税から控除できる上限は13万6500円となり、住民税から実際に控除されるのは所得税から控除しきれなかった10万円ということになります。 その結果、所得税から20万円、住民税から10万円が控除されるので、計算上の控除額と同じ30万円が実際に戻ってくるのです。 年収と借入額別に税金が戻ってくるかシミュレーション 住宅ローンで実際にいくら戻ってくるかは、住宅ローン借入額や年収によって異なります。 そこで借入額と年収に応じて実際に戻ってくる控除額の10年間の合計を試算したのが下の早見表です。 同じ年収でも、所得税額は家族構成などによってケースバイケースです。 最も大きな差が出るのは扶養する配偶者がいるかどうかなので、早見表では年収をその2つのケースで分けています。 「共/単」の欄は、共働き世帯か単身世帯、つまり扶養する配偶者がいない人のケースです。 一方、「専」は配偶者が専業主婦(夫)または年収150万円以下のパート勤務者、つまり扶養する配偶者がいる人のケースです。 例えば住宅ローン借入額が3000万円の場合はAの欄、年収が600万円の場合はBの欄となり、配偶者が専業主婦(またはパート勤務)の場合はCの欄が該当します。 Aの欄とCの欄が交差する金額、つまり266万9400円が10年間に戻ってくる控除額です。 なお、早見表の金額はあくまで目安です。 年末ローン残高は金利や返済額に左右されますし、所得税は人により異なるので、実際に戻ってくる税額は個別に計算する必要があります。 住宅ローン控除を受けるための申告手続きの方法は? 住宅ローン控除を受けるためには、一定の手続きが必要です。 まず新居に入居したら、翌年に所得税の確定申告をしなければなりません。 確定申告は給与所得者にはなじみの薄い制度かもしれませんが、毎年の収入(所得)とそれにかかる所得税を確定させるため、翌年の2月中旬から3月中旬に行われる手続きです。 確定申告するには所定の申告書に必要事項を記入し、土地・建物の全部事項証明書や金融機関から送られてくる住宅ローンの年末残高証明書などの書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出します。 また申告書には「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」も付ける必要があります。 申告書や計算明細書は税務署に行けばもらえるほか、国税庁のホームページ()からダウンロードしたり、電子入力で作成することもできます。 また申告も税務署に直接出向く方法のほか、郵送やインターネット(e-Tax)による電子申告も可能です。 なお、給与所得者の場合は一度申告すれば、2年目からは勤務先の年末調整で手続きできます。 その際、住宅ローンの年末残高証明書のほか、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の提出が必要です。 税金はいつ戻ってくる? 住宅ローン控除の申告をすると、1カ月半前後で納めた所得税が還付され、申告書に記載した自分の口座に還付金が振り込まれます。 したがって、なるべく早く還付を受けようと思うなら、早めに申告すればよいのです。 確定申告は毎年2月16日から3月15日までが申告期限です。 ただし、住宅ローン控除の申告は2月15日以前でも受け付けてくれます。 特に税務署の窓口で申告する場合、申告時期は期限が近づくほど混雑する傾向があるので、スムーズに申告するためにも早めの手続きがオススメです。 住宅ローン控除以外にも税金の軽減措置や優遇制度などがあります。 こちらの記事を参考にしてください。

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住宅ローン減税(控除)とは?還付額や条件、方法をわかりやすく解説

住宅ローン減税 図解

ポイント:居住用3,000万円控除と住宅ローン控除は原則どちらか一方しか使えない。 両方適用できる状況にある場合には、減税見込額を比較してどちらか有利な方を選択。 こんにちは、川越市の税理士・関田です。 かつてはマイホームを買い替える際、売却物件が購入時よりも値下がりしており「譲渡損」が生じるというケースがほとんどでした。 しかしここ最近は、特に都心のマンションなどを中心に、購入時よりも値上がりして「譲渡益」が生じるケースも増えてきています。 自宅の売却で譲渡益が生じた場合、いわゆる「居住用財産の3,000万円控除特例」により譲渡所得税を軽減することが可能ですが、買い替えた物件について新たに住宅ローンを組む場合には「住宅ローン控除」との選択適用となるため注意が必要です。 居住用3,000万円控除と住宅ローン控除の併用の可否 居住用3,000万円控除とは? 個人が 自ら住んでいる(住んでいた)マイホームを売却して譲渡益が生じた場合、所有期間に関係なく、 譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。 先祖から相続した自宅等であればともかく、サラリーマンがローンを組んで購入した自宅を手放すような場合には譲渡益が3,000万円以上生じることは稀ですので、この特例を使えば譲渡所得税がかかることはほぼありません。 2018年中の入居の場合、 年間で最大40万円(認定住宅の場合は50万円)、 10年間トータルで最大400万円(認定住宅の場合は500万円)が所得税や住民税から控除されます。 居住用3,000万円控除• 住宅ローン控除 のどちらも適用対象になりますが、残念ながら 両方を同時に適用することはできませんので、いずれか 有利な方を選択することになります。 併用できるケースも無くはないが… 厳密に言うと、 住宅ローン控除を適用する年(居住開始年) とその前後2年間(=計5年間)は居住用3,000万円控除を適用できないこととなっていますので、• 旧自宅売却後3年ほど賃貸で生活してから新居購入• 新居購入後も3年ほど旧自宅を所有し続けてから売却(ただし、引っ越してから3年目の年末までに売却しないと3,000万円控除は適用できず) といった場合には 2つの制度を併用することも可能ですが、ケースとしては少ないかと思います。 特に「b. 」のようなケースですと、旧自宅もローンで購入している場合にはローンを二重に抱えることになりますのであまり現実的とはいえません。 どちらが有利かシミュレーションが必要 基本的にはどちらか一方のみを適用しますので、• 居住用3,000万円控除を適用して譲渡所得税を抑え、 住宅ローン控除は断念する• 居住用3,000万円控除は断念して譲渡所得税を支払い、 住宅ローン控除を適用する の二者択一となります。 居住用3,000万円控除を受けた方がいいケース 「居住用3,000万円控除を適用した場合の譲渡所得税の軽減額」の方が「住宅ローン控除を適用した場合の10年間の減税総額」より大きければ、居住用3,000万円控除を適用すべきです。 <具体例> ~売却物件~• 2014年に5,000万円で購入• 2018年に6,000万円で売却(売却時の取得費4,700万円、仲介手数料180万円) ~購入物件~• 2018年に7,000万円で購入(認定住宅ではない)• 頭金1,000万円、住宅ローン6,000万円(金利1%・30年)• 63%(短期譲渡) = 443. <具体例> ~売却物件~• 2012年に5,000万円で購入• 2018年に6,000万円で売却(売却時の取得費4,500万円、仲介手数料180万円) ~購入物件~• 2018年に7,000万円で購入(認定住宅ではない)• 頭金1,000万円、住宅ローン6,000万円(金利1%・30年)• 315%(長期譲渡) = 268. というのも、3,000万円控除による減税見込額はハッキリと分かりますが、 住宅ローン控除による10年間の減税見込額はハッキリと見通せないことも多いからです。 住宅ローン控除は本来支払うべき所得税(住民税)を減税する制度ですので、そもそも 支払うべき所得税(住民税)が少ない場合には控除枠(2018年入居の場合は年40万円 or 50万円) を使いきれないケースも出てきます。 購入当時は十分な収入があり控除枠を使い切れると思っていても、5年先・10年先の収入が実際どうなっているかは分かりません。 有利選択をする際には、現在の収入や将来の働き方も考慮したうえで、慎重に判断する必要があります。 当事務所のサービスメニュー・料金について.

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